從最初的“寄人籬下”到如今的主動(dòng)擴(kuò)張，多家海外零售商開(kāi)始對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域躍躍欲試。由拿地開(kāi)始直至招商運(yùn)營(yíng)完成，在各路資本競(jìng)相角逐商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，部分零售商不約而同地變身“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者”，參與競(jìng)爭(zhēng)。

海外零售商重拾“歐洲模式”

進(jìn)入中國(guó)多年之后，業(yè)已熟悉“水性”的英國(guó)知名零售商特易購(gòu)（Tesco），其發(fā)展策略的調(diào)整顯得低調(diào)卻有效。

9月17日，隨著青島樂(lè)都匯廣場(chǎng)的開(kāi)幕，特易購(gòu)以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的新身份完成了“漂亮轉(zhuǎn)身”。實(shí)際上，早在此之前，以合作伙伴或收購(gòu)項(xiàng)目為目標(biāo)，特易購(gòu)已在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)了低調(diào)卻大規(guī)模的“搜地”行動(dòng)。

“特易購(gòu)的土地收購(gòu)方式有兩類，找到有意向出讓土地的賣家，或是在市場(chǎng)中公開(kāi)競(jìng)標(biāo)地塊。不過(guò)，由于特易購(gòu)無(wú)論在資金財(cái)力還是品牌效應(yīng)方面皆具強(qiáng)勢(shì)性，因此這兩種方式的最終結(jié)局都是由特易購(gòu)成為絕對(duì)控股方。”一位接近特易購(gòu)的業(yè)內(nèi)人士稱。

據(jù)悉，特易購(gòu)對(duì)于此次發(fā)展策略的調(diào)整尤為重視。該集團(tuán)內(nèi)部成立了一個(gè)專事市場(chǎng)調(diào)整的團(tuán)隊(duì)，對(duì)于中國(guó)各個(gè)城市、不同地段的商圈氛圍和人口數(shù)量進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，最終將信息匯總上報(bào)。一個(gè)耐人尋味的細(xì)節(jié)是，在企業(yè)架構(gòu)中，這個(gè)并不起眼的團(tuán)隊(duì)完全不受地區(qū)性總部的管轄，轉(zhuǎn)而直接向公司董事會(huì)進(jìn)行匯報(bào)。

自2009年初，特易購(gòu)在中國(guó)的發(fā)展步調(diào)突然加速。其中國(guó)區(qū)首席運(yùn)營(yíng)官戴博特（Robert Desborough）對(duì)外表示，購(gòu)地自建門店的方式未來(lái)將成為特易購(gòu)在中國(guó)拓展業(yè)務(wù)的重要策略之一。與這一策略相匹配的是，特易購(gòu)為旗下大型綜合性購(gòu)物中心引入了“樂(lè)都匯”品牌。

按照戴博特的計(jì)劃，截至2012年底，中國(guó)14個(gè)城市中將有18家樂(lè)都匯廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。這意味著，特易購(gòu)在中國(guó)市場(chǎng)的雙品牌運(yùn)作路線開(kāi)始正式啟動(dòng)。大賣場(chǎng)部分仍然繼續(xù)耳熟能詳?shù)臉?lè)購(gòu)品牌，而購(gòu)物中心則主推樂(lè)購(gòu)匯。

“特易購(gòu)在中國(guó)的轉(zhuǎn)型算是醞釀蠻長(zhǎng)時(shí)間了?！币晃粚Ｋ旧虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人士對(duì)CBN記者表示，“可能是受到之前操作模式的影響，思路還是更為側(cè)重于大賣場(chǎng)。”據(jù)他介紹，從商業(yè)布局來(lái)看，購(gòu)物中心結(jié)合了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各種服務(wù)，包括大賣場(chǎng)、專賣店、餐飲在內(nèi)的零售業(yè)態(tài)較為齊全，從運(yùn)作水準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，明顯高于簡(jiǎn)單的賣場(chǎng)概念?！皬倪@方面來(lái)看，特易購(gòu)在中國(guó)的運(yùn)作成熟還是需要時(shí)間。”

不過(guò)對(duì)于特易購(gòu)來(lái)說(shuō)，其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展前景充分具備信心。特易購(gòu)中國(guó)地產(chǎn)公司CEO馬·保羅在公開(kāi)場(chǎng)合透露，啟動(dòng)購(gòu)地自建計(jì)劃，是公司在中國(guó)商業(yè)拓展的重要手段之一。這種策略的調(diào)整，可以使得購(gòu)物中心不受租賃物業(yè)的限制，更好地開(kāi)拓自己的經(jīng)營(yíng)及文化理念。

除了特易購(gòu)，專營(yíng)家居零售的宜家也開(kāi)始正式涉足中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。今年7月，宜家集團(tuán)對(duì)外宣布，已成功拍得北京大興的西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期用地，將對(duì)此地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)且建立一個(gè)大型購(gòu)物中心。主力運(yùn)作拿地策略的英特宜家集團(tuán)為宜家的兄弟企業(yè)，并在歐洲50多個(gè)國(guó)家建立運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心。此次該集團(tuán)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的嶄露頭角，預(yù)示著宜家開(kāi)始邁上了自主拿地運(yùn)營(yíng)之路。

商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)或加速

仲量聯(lián)行華中區(qū)商鋪部總經(jīng)理鄧汝舜表示，特易購(gòu)、宜家等零售商在中國(guó)“轉(zhuǎn)型”的模式，其實(shí)在海外市場(chǎng)早有進(jìn)行。這些海外知名零售商在進(jìn)入中國(guó)之初，采取與海外市場(chǎng)截然不同的運(yùn)作模式，某種程度上也是為了熟悉市場(chǎng)分散風(fēng)險(xiǎn)。隨著在中國(guó)市場(chǎng)占有率及品牌知名度的提升，這些零售商開(kāi)始更傾向于自己獨(dú)立進(jìn)行拿地及經(jīng)營(yíng)。

“一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目從拿地、投資、開(kāi)發(fā)到運(yùn)行，通常需要高資金與長(zhǎng)期性的投入?！鄙虾Ｉ鐣?huì)科學(xué)院商業(yè)研究中心主任朱連慶表示。根據(jù)他的大致測(cè)算，以租賃的形式操作，超市整體租金在1元/平方米/天左右，但如果出租給其他商家的話，卻可以達(dá)到2~3元/平方米/天，其間的利潤(rùn)差價(jià)顯而易見(jiàn)。

戴德梁行商鋪部董事韋澤銘對(duì)此持相同意見(jiàn)：“雖然收購(gòu)項(xiàng)目或土地的支出成本會(huì)更高，但對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，持有自己的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)回報(bào)也會(huì)更大。”

另一方面，零售商們將在海外業(yè)已成熟的操作模式帶入中國(guó)，也有助于在角逐激烈的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中擴(kuò)大市場(chǎng)占用份額?！皬那笆且耘c開(kāi)發(fā)商捆綁合作的零售品牌出現(xiàn)，如今已過(guò)渡到投資商及運(yùn)營(yíng)商的角色，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也是有利潤(rùn)可圖的?！币幻虡I(yè)地產(chǎn)投資者稱。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)專家指出，當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始日益顯露的一大弊端，就是許多投資商或開(kāi)發(fā)商借著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之名，行囤地之實(shí)。個(gè)別快速擴(kuò)張的商業(yè)地產(chǎn)商甚至在當(dāng)?shù)亍罢猩桃Y”的名義下，以優(yōu)惠價(jià)格吸納到二、三線城市的多幅優(yōu)質(zhì)土地，從而對(duì)以規(guī)范市場(chǎng)為主旨的“土地招拍掛”方式進(jìn)行了合理規(guī)避。

“成功的商業(yè)地產(chǎn)模式，是開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商合作，以部分招商部分持有的方式進(jìn)行資本運(yùn)作，這需要‘養(yǎng)’，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須杜絕前述的投機(jī)心態(tài)?！敝爝B慶表示。