近年來(lái)，隨著購(gòu)物中心逐漸取代百貨店成為主流零售形態(tài)，各地新開(kāi)購(gòu)物中心紛紛如雨后春筍般拔地而起。但由于受諸多因素的影響，例如：經(jīng)濟(jì)狀況、氣候、勞務(wù)數(shù)量、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r等，各地購(gòu)物中心的發(fā)展情況也呈現(xiàn)出不同的形態(tài)。
就拿2016上半年來(lái)說(shuō)，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，開(kāi)業(yè)項(xiàng)目較去年有所增加，鑒其原因，主要是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)暖致使開(kāi)放商動(dòng)力十足，尤其在二三線城市，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都高舉高打。此外，就2016上半年新開(kāi)購(gòu)物中心地區(qū)開(kāi)業(yè)數(shù)量來(lái)看，華東、華南等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)依然是開(kāi)業(yè)主力，東北、華西等地區(qū)開(kāi)業(yè)數(shù)量相對(duì)來(lái)說(shuō)更少。
就南北方而言，南方地區(qū)開(kāi)業(yè)數(shù)量較北方更具優(yōu)勢(shì)，其中北方開(kāi)業(yè)數(shù)量所占比例僅為27%，且多數(shù)是山東地區(qū)。
以上地區(qū)開(kāi)業(yè)數(shù)量差距主要受經(jīng)濟(jì)因素影響，其實(shí)氣候也是影響開(kāi)業(yè)比的一個(gè)關(guān)鍵因素，不同地區(qū)開(kāi)業(yè)旺季也不同。北方開(kāi)業(yè)主要集中于春節(jié)檔，而春節(jié)以后多數(shù)集中于5月檔兩個(gè)關(guān)口， 基本避開(kāi)3、4月淡季。在華西區(qū)多數(shù)是勞務(wù)輸出大省，春節(jié)過(guò)后大量南飛，同樣也是依靠節(jié)日檔來(lái)開(kāi)業(yè)。當(dāng)然，華西區(qū)的主要省會(huì)中心由于是該省勞務(wù)輸入地，為此商業(yè)相對(duì)受影響小，例如：云南昆明、四川成都、陜西西安等地方。
沿海地區(qū)各個(gè)省份相對(duì)來(lái)說(shuō)受限制較少，尤其是一些勞務(wù)輸入型城市，伴隨外來(lái)務(wù)工人員回流，商業(yè)也重新火速繁榮。但由于外來(lái)務(wù)工群體的消費(fèi)能力相對(duì)較低，為此多以支撐中低端商業(yè)為主。從2016上半年已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，多數(shù)為中檔購(gòu)物中心。
2016上半年開(kāi)業(yè)多數(shù)集中于山東、浙江、江蘇、廣東等地，且從上圖的“2015年人均GDP來(lái)看”，均超過(guò)1萬(wàn)美元，并進(jìn)入全國(guó)的前十名。除去內(nèi)蒙古、北京、天津等北方省份外，基本上和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)成正比。雖然廣東的開(kāi)業(yè)數(shù)量最多，但是人均GDP卻較其它前十省份低，主要原因則是廣東經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極其不平衡，其中珠三角的經(jīng)濟(jì)超強(qiáng)，但是粵西地帶的人均GDP僅為5000美元。根據(jù)廣東的開(kāi)業(yè)項(xiàng)目地情況來(lái)看，粵西地區(qū)的占比僅為10幾個(gè)點(diǎn)。而福建地區(qū)人均GDP雖然較高，但是商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)發(fā)展較慢，在前期的商業(yè)用地供量遠(yuǎn)遠(yuǎn)較其它幾個(gè)省份低，能開(kāi)業(yè)項(xiàng)目相應(yīng)來(lái)說(shuō)較少。
2016上半年購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)項(xiàng)目地多數(shù)集中于人均GDP10000美元之上這一檔，且呈現(xiàn)密集區(qū)開(kāi)業(yè)狀況，而開(kāi)業(yè)數(shù)量在5000美元這檔極少，僅湛江、資陽(yáng)等個(gè)別城市，且均是以萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目為主。從歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家的路線來(lái)看，在5000美元地區(qū)的大型類(lèi)購(gòu)物中心多處在起步階段，為此這些地區(qū)多以百貨、超市消費(fèi)為主。再?gòu)娜f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)這些地方的招商情況來(lái)看，品牌方面下沉意愿較差。無(wú)論是資陽(yáng)萬(wàn)達(dá)所入駐的藍(lán)海長(zhǎng)城超市，還是湛江萬(wàn)達(dá)所入駐的百佳匯超市，均是僅有十幾家門(mén)店的超市，且門(mén)店規(guī)模方面相對(duì)較小。而入駐萬(wàn)達(dá)后，這些超市立馬把自己的規(guī)模做到了一萬(wàn)多平，像是萬(wàn)達(dá)在倒逼著這些企業(yè)要加速升級(jí)運(yùn)作。
從以圖形分析可看出，新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目在2016年上半年的各體量配比已進(jìn)入到相對(duì)均勢(shì)的狀態(tài)，其中5萬(wàn)平以下開(kāi)業(yè)項(xiàng)目較以往在快速減少，而增速最快的是20萬(wàn)平以上的超大體量類(lèi)購(gòu)物中心，且相對(duì)主流的購(gòu)物中心從5-10萬(wàn)平提升至10-20萬(wàn)平的這一檔。從整體趨勢(shì)來(lái)看，購(gòu)物中心已呈現(xiàn)出越走越大，配套越來(lái)越豐富的狀態(tài)。
同時(shí)，5萬(wàn)平以下的唯有迪斯尼樂(lè)園相對(duì)耀眼，其它項(xiàng)目基本上不存在可引起市場(chǎng)興奮點(diǎn)的地方，作為社區(qū)的配套商業(yè)，除了縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)的項(xiàng)目外，已無(wú)任何輻射能力。而迪斯尼因?yàn)槭侵黝}樂(lè)園屬市場(chǎng)稀缺品種，為此正在改變著傳統(tǒng)的商業(yè)配套模式。其中上海中心部分試營(yíng)業(yè)屬5-10萬(wàn)平比較有代表性的，誠(chéng)品書(shū)店、觀復(fù)博物館等未來(lái)都將呈現(xiàn)陸續(xù)試營(yíng)業(yè)。這屬于采用文化包裝商業(yè)的新興代表，有改變商業(yè)目的性太強(qiáng)的現(xiàn)狀。而10-20萬(wàn)平當(dāng)以永旺夢(mèng)樂(lè)城作為代表，已引入一些在日本不錯(cuò)的品牌，例如NITORI等。20萬(wàn)平以上當(dāng)以南昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為代表，其屬于文旅地產(chǎn)類(lèi)代表作。
其實(shí)，各個(gè)購(gòu)物中心為搶占市場(chǎng)已相繼使出了不同殺手锏，其中最主要的莫過(guò)于以下幾種：
1、呈現(xiàn)大體量的差異化市場(chǎng)，具體表現(xiàn)是新開(kāi)購(gòu)物中心的規(guī)模越來(lái)越大，且配套越來(lái)越豐富，多試圖以大吃小。
3、商業(yè)地產(chǎn)逐漸被文旅地產(chǎn)所取代，例如：步步高梅西新天地、南昌萬(wàn)達(dá)等項(xiàng)目均在增大文旅的比率。而文旅地產(chǎn)的號(hào)召力于這兩年在快速飆升，尤其是一些年輕群體對(duì)于文旅地產(chǎn)給予的符合已更加認(rèn)可，但單純的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出走下坡路的走向。
根據(jù)整體創(chuàng)新的程度情況來(lái)看，還是上線城市的表現(xiàn)更為突出，主要原因是上線城市的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，無(wú)亮點(diǎn)的項(xiàng)目是基本上無(wú)成功幾率的，且多數(shù)在短期內(nèi)將成為炮灰。此外上線城市的購(gòu)物中心項(xiàng)目已無(wú)法滿足于國(guó)內(nèi)現(xiàn)有品牌，因此海外招商成為新熱點(diǎn)。而下線城市多以復(fù)制跟從為主，主要障礙依舊是經(jīng)商環(huán)境相對(duì)較差，且消費(fèi)能力不足，品牌多數(shù)不愿意下沉。雖然萬(wàn)達(dá)等知名地產(chǎn)商的背書(shū)下沉能有效改善下線城市對(duì)品牌商的吸引力，但優(yōu)衣庫(kù)等品牌都是跟隨著萬(wàn)達(dá)首次進(jìn)入到一些下線城市。
